Kupno mieszkania w przetargu? Oczywiście!
Myśląc o zakupie własnego lokum nie zawsze zdajemy sobie sprawę z tego, że poza przedsiębiorcami działającymi na wolnym rynku – deweloperami – są jeszcze inne podmioty, na których ofertę warto spojrzeć. Gdy ceny mieszkań rosną wydawałby się w nieskończoność, a o budowie domu z uwagi na niebotyczną wartość gruntów, materiałów budowlanych i poważne niedobory wykwalifikowanych ekip budowlanych możemy zapomnieć, warto sprawdzić, czy aby nie trafi nam się „państwowa” okazja.
Gdzie ten przetarg?
Nieruchomość, jak każdy inny wysokowartościowy składnik majątku Skarbu Państwa i jednostki samorządu terytorialnego, podlega zbyciu w drodze przetargu. Informacja o przetargu pojawia się między innymi w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) miast i gmin lub jednostek Skarbu Państwa. Informacje o przetargu podawane są z odpowiednim wyprzedzeniem, a przetargi organizowane są w formie pisemnej i ustnej (licytacja) w terminach przewidzianych w ogłoszeniu. O ile z definicji celem przetargu pisemnego jest wybór oferty najkorzystniejszej z punktu widzenia sprzedającego przy uwzględnieniu różnych kryteriów, o tyle w przypadku sprzedaży mieszkań kryterium rozstrzygającym jest zwykle wyłącznie cena ofertowa. Zbywca publiczny może postawić warunki związane np. z rodzajem prowadzonej w przyszłości przez nabywcę działalności, czy dodatkowymi nakładami do poniesienia na zagospodarowanie okolicy, ale takie narzędzia wykorzystywane są przy sprzedaży drogich nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych, a także gruntów służących perspektywicznie społeczności lokalnej. Dla przykładu: w sąsiedztwie dużych miast gminy często przygotowują tereny pod zabudowę mieszkaniową, dzieląc je na działki budowlane i uzbrajając jedynie w niezbędną infrastrukturę, a następnie oferując do sprzedaży z wymogiem dalszego zainwestowania przez przyszłego nabywcę.
Kto ustala cenę?
Zbywca publiczny nie określa ceny sprzedaży bazując na subiektywnej ocenie urzędników czy radnych, ale w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. Określenia wartości rynkowej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, w przypadku mieszkań najczęściej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Od czego zacząć?
Jeżeli interesuje nas nieruchomość sprzedawana przez publicznego zbywcę, powinniśmy szczegółowo przeanalizować ogłoszenie. W ogłoszeniu organizator zawiera wszystkie podstawowe informacje niezbędne do skutecznego udziału w przetargu i prawidłowego złożenia oferty przez osobę zainteresowaną, takie jak: opis zbywanej nieruchomości, rodzaj przetargu (pisemny/ustny), warunki udziału, terminy, wzory dokumentów do wypełnienia przez potencjalnego nabywcę oraz informację, kiedy można oglądać sprzedawaną nieruchomość, a w końcu informacje o wadium.
Czym jest wadium?
Ważnym elementem przetargu jest właśnie wpłacenie wadium. To istotne zabezpieczenie dla zbywcy, które gwarantuje mu określony zysk w przypadku niedopełnienia przez osobę, która wygrała przetarg, niezbędnych formalności. A zatem, jeżeli oferta osoby biorącej udział w przetargu zostanie uznana za najkorzystniejszą, niezależnie od tego, czy postępowanie prowadzone jest w formie pisemnej czy ustnej, a następnie nabywca wycofa się przed podpisaniem umowy, wpłacone przez niego wadium zostanie zatrzymane przez sprzedającego. Najczęściej wymagane jest wpłacenie kwoty odpowiadającej 10% wartości mieszkania. Wadium wliczane jest nabywcy na poczet ceny nabycia nieruchomości, a pozostałym osobom biorącym udział w przetargu zwraca się wadium nie później niż w ciągu 3 dni od dnia zamknięcia przetargu. Należy pamiętać, że wadium należy wpłacić zawsze z odpowiednim wyprzedzeniem, zgodnie z wymogami postawionymi przez zbywcę w dokumentacji przetargowej.
Co dalej?
Czynności związane z przeprowadzeniem przetargu wykonuje komisja przetargowa, która z przeprowadzonego przetargu sporządza protokół, stanowiący podstawę zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Zbywca zobowiązany jest podać do publicznej wiadomości informacje o rozstrzygnięciu przetargu tj. o wyborze oferty najkorzystniejszej lub unieważnieniu postępowania.Jeżeli przetarg zakończył się wynikiem pozytywnym, zbywca publiczny zawiadamia nabywcę o miejscu i terminie zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży – najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli nabywca nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i w terminie podanym w zawiadomieniu, zbywca może odstąpić od sprzedaży z winy nabywcy.
Cena, którą nabywca zobowiązany jest uiścić w związku z wygranym przetargiem, podlega zapłacie do dnia zawarcia umowy ze zbywcą publicznym. Od nabywcy wymaga się więc szybkiej zapłaty całej kwoty wartości sprzedaży. Dopuszcza się jednak, na wniosek nabywcy, rozłożenie ceny na raty, ale każdy z takich przypadków należy traktować indywidualnie (przed przystąpieniem do przetargu nabywca powinien upewnić się, że będzie taka możliwość). Przy zawarciu aktu notarialnego umowy sprzedaży, publicznego zbywcę reprezentuje najczęściej pełnomocnik, upoważniony do dokonania czynności prawnej przez osobę właściwą do zawarcia aktu (osobę kierującą jednostką publiczną). W akcie notarialnym nabycia nieruchomości notariusz zawiera wniosek do właściwego sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych – o założenie księgi wieczystej dla nabytej nieruchomości (jeśli wcześniej nie założono) i o wpis prawa własności na rzecz nabywcy. Oprócz swojego wynagrodzenia, notariusz pobiera także opłatę sądową związaną z wpisami w księdze wieczystej. Co ważne, podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny sprzedaży, jaki pobiera się standardowo w przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, tutaj nie wystąpi. Nabycie nieruchomości od jednostki publicznej podlega zwolnieniu z tego podatku.
Czy warto?
Przetargi publiczne są bez wątpienia szansą na kupienie atrakcyjnej nieruchomości za kwotę niższą niż jej wartość rynkowa, z uwagi na sam mechanizm postępowania. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie dłuższym niż 6 miesięcy przeprowadza się drugi przetarg,w którym zbywca publiczny może obniżyć cenę wywoławczą z pierwszego przetargu – jednak nie niżej niż do 50% wartości. Jeżeli drugi przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, sprzedaż może nastąpić w drodze rokowań lub mogą być organizowane kolejne przetargi. W kolejnych postępowaniach cenę ustala się w wysokości nie niższej niż 40% wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Należy pamiętać, że co prawda kolejne ogłaszane postępowania przetargowe mogą stanowić niebywałą okazję cenową (któż nie chciałby nabyć nieruchomości za 40% jej realnej wartości), jednak może się zdarzyć, że „czekających na okazję” było więcej i nieruchomość zostanie sprzedana finalnie za kwotę wyższą, niż ta ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego – rynek zna takie przypadki! Rozsądnym, o ile realnie zależy nam na sfinalizowaniu transakcji, wydaje się być przystąpienie do drugiego postępowania przetargowego.
Ponadto, jak w większości innych sytuacji, sprawdza się powiedzenie „co nagle, to po diable” – przed przystąpieniem do przetargu warto jak najdokładniej zweryfikować, jaki jest stan techniczny sprzedawanego mieszkania i nieruchomości, w której ono się znajduje (najczęściej są to lokale do generalnego remontu), jakie będą opłaty związane z jego utrzymaniem, czy właściciel prowadził lub planuje remonty całego obiektu oraz czy księga wieczysta nie zawiera żadnych przykrych niespodzianek, które przechodzą na nabywcę wraz z własnością nieruchomości.
Ponadto należy pamiętać, jak mało czasu mamy na zapłacenie całej kwoty za nabytą nieruchomość i o tym, że w związku z tym uzyskanie bankowego kredytu hipotecznego może być mocno problematyczne.