Rynek nieruchomości koronawirusowo
Lockdown, obostrzenia, maseczki… Wszyscy zastanawiamy się jak ta nietypowa sytuacja w skali nie tylko Polski, ale i świata wpływa na rynek nieruchomości, popyt i podaż. Czy ceny nieruchomości spadną, czy wzrosną? W mojej ocenie jest jeszcze za wcześnie na formułowanie ocen, ale spróbuję przeanalizować to, co już wiemy.
Chłodzenie rynku
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w latach 2017-2019 osiągnął spektakularny wzrost. Ceny lokali mieszkalnych rosły, a popyt nie spadał.
W segmencie budynków jednorodzinnych pomimo wzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny, coraz droższe domy znajdowały nabywców. Okresy zimowe na rynku nieruchomości są czasem naturalnego zmniejszenia liczby transakcji, natomiast aktywność zaczyna się wiosną. W marcu 2020 roku ta prawidłowość nie zadziałała- aktywność kupujących w czasie pandemii wyraźnie spadła. Wprowadzone obostrzenia uniemożliwiły nie tylko prezentację nieruchomości przez sprzedających, ale i brak możliwości przeniesienia własności u notariuszy.
Aktywność banków została ograniczona do minimum, a hipoteczna akcja kredytowa została praktycznie wstrzymana. W związku z tym wiele osób kierując się troską o własne bezpieczeństwo, ale i licząc na spadek cen odłożyło planowane nabycie nieruchomości w czasie. Obecnie okres zahamowania popytu mamy już za sobą, a wraz z poluzowaniem ograniczeń i „przywyknięciem” do wirusa większa liczba transakcji dochodzi do skutku. Nie są to jednak liczby obserwowane w analogicznych okresach dwóch poprzednich lat.
Oczywiście nie można pominąć faktu utraty stabilności ekonomicznej lub subiektywnego poczucia bezpieczeństwa finansowego przez cały segment nabywców, którzy są dużo bardziej ostrożni w zaciąganiu kredytów, czy wydawaniu gotówki, niż przed okresem pandemii. Polityka banków również nie sprzyja mniej zasobnym nabywcom- przeszkodą w zawarciu transakcji jest wymóg posiadania większego niż dotychczas wkładu własnego. Tylko pojedyncze banki zezwalają obecnie na wkład własny na poziomie 10 % wartości nieruchomości.
Kolejną dużą grupę klientów obracających nieruchomościami stanowią właściciele i nabywcy lokali przeznaczonych na wynajem. Popyt na najem długoterminowy obecnie pozostaje pod znakiem zapytania, gdyż zbyt wiele czynników wpływa na ten rynek- m.in. zmniejszyła się liczba imigrantów z Ukrainy pracujących w Polce, co spowodowało większą podaż na rynku najmu i spadek cen.
Nie sposób również nie zauważyć ryzyka podażowego- do spadku podaży może przyczynić się wymuszona sytuacją rezygnacja z planowanych transakcji sprzedaży. Wielu właścicieli obawiając się spadku cen wstrzymuje sprzedaż swoich nieruchomości.
Rynek deweloperski
Branża deweloperska w ciągu ostatnich kilku lat była w bardzo dobrej kondycji. Lata 2017- 2019 były rekordowe, a liczba oddawanych i rozpoczynanych nowych inwestycji rosła rok do roku. Rok 2019 był drugim najlepszym rokiem w historii rynku deweloperskiego pod względem liczby sprzedaży nowych mieszkań, która wyniosła 65,4 tys. To tylko o 10% mniej niż w rekordowym pod tym względem 2017 roku, kiedy można było skorzystać z Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Roczny wzrost cen nieruchomości nie przekroczył 10%. Mimo wzrostu cen, popyt plasował się na wysokim poziomie.
Trzeba pamiętać, że inwestycje deweloperskie planuje się długoterminowo, a pula mieszkań przewidzianych do oddania w ciągu 12-24 miesięcy wyprzedana jest przynajmniej w 50%. Można szacować, że deweloperzy mogą mieć problem ze sprzedażą pozostałych wybudowanych lokali, lecz mają jeszcze sporo czasu na uspokojenie rynku. Regułą jest też to, że lokale w zakończonych inwestycjach sprzedawane są drożej, co stanowi dodatkowy zysk dla dewelopera i jednocześnie minimalizuje jego ryzyko. Szanse, że deweloperzy musieliby zejść z cen, aby domykać projekty już rozpoczęte są więc niewielkie. Natomiast budowy, które dopiero zostały rozpoczęte, deweloperzy mogą wstrzymać z uwagi na niekorzystną sytuację na rynku pracy (zmniejszenie liczby robotników budowlanych zza wschodniej granicy), co może skutkować brakiem rąk do pracy w całym sektorze budowlanym. Należy spodziewać się, że w latach 2021-2022 deweloperzy oddadzą do użytku mniej mieszkań, niż zakładali, co bez wątpienia będzie czynnikiem hamującym ewentualny spadek cen.
Obraz po pandemii
Opinie eksperckie można podzielić na 3 grupy, a ocena każdej z nich poparta jest analizami- wzrost, spadek, konieczność czekania na rozwój wypadków. Ja przychylam się do oceny trzeciej grupy, twierdząc, że jest jeszcze za wcześnie na wyciągnie wniosków. Nie sposób analizować rynku nieruchomości w oderwaniu od całości gospodarki, w tym przypadku już nie tylko krajowej, ale europejskiej lub nawet światowej, a długoterminowych skutków wirusowego kryzysu nikt w tej chwili przewidzieć nie potrafi.
Za tonowaniem nastrojów i optymistycznymi perspektywami na przyszłość co do cen nieruchomości przemawia jedna istotna okoliczność- koronawirus nie zlikwiduje naszego deficytu mieszkaniowego, a nabycie nieruchomości dla większości Polaków dalej nie będzie elementem inwestowania w nieruchomości, a nabyciem lokum na własne potrzeby mieszkaniowe. Poza tym chętnych na nabywanie mieszkań nie będzie brakowało z uwagi na to, że nieruchomości stanowiły zawsze, obok złota, najbezpieczniejszą formę lokowania pieniędzy.