Samowola budowlana
Co to jest samowola budowlana?
Samowolą budowlaną jest każdy obiekt budowlany, który został wzniesiony:
- bez pozwolenia na budowę,
- bez zgłoszenia,
- pomimo otrzymania sprzeciwu do złożonych przez inwestora dokumentów.
Samowolą budowlaną jest również:
- budowa z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub dokonanego zgłoszenia,
- wykonywanie robót budowlanych pomimo ich wcześniejszego wstrzymania,
- zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia,
- rozbiórka obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę,
- przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Zjawisko samowoli budowlanej często dotyczy również nadbudówek i dobudówek, jeśli nie zostały one wcześniej zgłoszone, wykonania utwardzenia terenu, czy ogrodzenia. Samowola budowlana jest naruszeniem przepisów obowiązującej ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i podlega karze. Przed rozpoczęciem inwestycji należy więc sprawdzić, czy potrzebne będzie pozwolenie na budowę, czy też wystarczy zgłoszenie takiej inwestycji, a może w ogóle nie ma takiego wymogu.
Kto wydaje decyzję o samowoli budowlanej?
Decyzję, czy dany obiekt budowlany jest samowolą budowlaną, wydaje inspektor nadzoru budowlanego, który ma prawo nakazać rozbiórkę całego obiektu lub jego części.
Kto może zalegalizować samowolę budowlaną?
W sytuacjach opisanych przez prawo budowlane można uniknąć rozbiórki obiektu budowlanego będącego samowolą budowlaną, pod warunkiem przeprowadzenia procesu legalizacji. Jest to możliwe, jeśli budynek został postawiony zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisami techniczno-budowlanymi. Zalegalizowanie samowoli budowlanej wymaga dostarczenia w terminie wyznaczonym przez nadzór budowlany m.in.:
- projektu budowlanego,
- zaświadczenia z urzędu gminy o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością
Po weryfikacji dokumentów inspektor nadzoru budowlanego określa opłatę legalizacyjną.
Jaka jest wysokość opłaty legalizacyjnej?
Opłata legalizacyjna ustalana jest według wzoru opisanego w załączniku do ustawy prawo budowlane. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obowiązkowej kontroli obiektu, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wysokość opłaty jest uzależniona od
- stawki opłaty (s), która wynosi 500 zł,
- współczynnika kategorii obiektu (k),
- współczynnika wielkości obiektu (w)
W przypadku gdy legalizacja dotyczy obiektu, co do którego nie jest wymagane pozwolenie na budowę opłata będzie wynosić od 2 500 do 5 000 zł. Jeżeli natomiast budynek wymaga pozwolenia na budowę opłata może wynosić od 25 000 do nawet 900 000 zł.
Przykładowo dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych (kategoria I) współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 2,0, natomiast współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1,0. W tym przypadku opłata legalizacyjna dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wyniesie 50 000 zł (500 x 2 x 1 x 50).
W momencie uregulowania przez właściciela opłaty następuje zatwierdzenie projektu budowlanego i samowola budowlana zostaje zalegalizowana.
Kiedy nie można zalegalizować samowoli budowlanej?
W przypadku, gdy wybudowana samowola budowlana nie jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku MPZP – z warunkami zabudowy, nie ma możliwości zalegalizowania budowli. Jeśli próba legalizacji samowoli jest nieudana, zostanie wydana decyzja nakazująca rozbiórkę.
Kto zajmuje się badaniem ruchu budowlanego w Polsce?
Badaniem ruchu budowlanego w Polsce zajmuje się Główny Urząd Nadzoru Budowalnego, który sprawuje nadzór nad przestrzeganiem prawa w procesie budowlanym i użytkowaniu obiektów budowalnych.
Z badań Urzędu wynika, że w 2019 roku ogółem zalegalizowano 406 obiektów budowlanych (więcej o 126 niż w roku wcześniejszym). Najwięcej legalizacji odbyło się w województwie małopolskim (78), łódzkim (73), mazowieckim (65) i wielkopolskim (51), a najmniej w województwie lubuskim (1), dolnośląskim (1), opolskim (3) i warmińsko-mazurskim (3). Duża część legalizacji dotyczyła budynków jednorodzinnych (174 obiektów, czyli 42,86 % wszystkich obiektów zalegalizowanych).
W 2019 roku wydano 3600 nakazów rozbiórki. Ich liczba z roku na rok maleje. W stosunku do 2018 r. (4127 nakazów rozbiórek) liczba ta jest niższa o 12,77 %.
Jakie zmiany wprowadzi nowelizacja prawa budowlanego?
W 2019 roku Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju ogłosiło projekt zmian warunków legalizacji samowoli budowlanych, które mają ponad 20 lat. W nowelizacji ustawy wymieniono listę dokumentów, które są wymagane do legalizacji takiej samowoli budowlanej, są to:
- zawiadomienie o zakończeniu budowy,
- oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości,
- oświadczenie o terminie zakończenia budowy,
- inwentaryzacja powykonawcza,
- ekspertyza techniczna, która potwierdzi, że obiekt jest bezpieczny.
Warunkiem skorzystania z abolicji jest „wiek” oraz brak wszczętego postępowania administracyjnego w sprawie samowoli budowlanej. Legalizacja tą drogą nie wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Jaka jest skala problemu samowoli budowlanych w Polsce?
Szacuje się, że problem samowoli dotyczy pół miliona obiektów budowlanych (dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego). Obecnie trwają prace legislacyjne zmierzające do przyspieszenia procesu legalizacji samowoli. Ma to szczególne znaczenie dla osób, które nie były związane z budową obiektu, ani nie uchybiły żadnym przepisom, a obecnie stały się właścicielami takich nieruchomości, choćby w drodze dziedziczenia.