Sposoby ustalania powierzchni użytkowej
W polskim prawie brak jest jednej, nadrzędnej definicji, która zapewniałaby spójność obliczeń powierzchni użytkowej budynków i lokali. Sposób wyliczeń jest w głównej mierze uzależniony od celu w jakim go wykonujemy.
Zazwyczaj to konkretna ustawa lub rozporządzenie definiuje powierzchnię i zgodnie z zawartymi w nich wytycznymi należy dokonywać pomiarów.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych za powierzchnię użytkową uznaje się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach.
Wyjątkiem są szyby dźwigowe i powierzchnie klatek schodowych.
Za kondygnację uważa się również:
- poddasza użytkowe,
- garaże podziemne,
- piwnice,
- sutereny.
W przypadku kondygnacji o wysokości 1,40-2,20 m do powierzchni pomieszczeń zalicza się 50%.
Jeśli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, to całkowicie pomija się ją w obliczeniach.
W przypadku wysokości powyżej 2,20 m do obliczeń zalicza się 100% powierzchni.
Błędne wyliczenie wysokości kondygnacji w świetle może skutkować znaczną nadpłatą podatku.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn
W przypadku Ustawy o podatku od spadków i darowizn za powierzchnię użytkową uznaje się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach.
Do kondygnacji nie zalicza się jednak:
- piwnic,
- klatek schodowych,
- szybów dźwigowych.
Podobnie jak w poprzednim przypadku wysokość poniżej 1,40 m pomija się w obliczeniach.
Jeśli kondygnacja ma wysokość 1,40-2,20 m, to do obliczeń wykorzystuje się jedynie 50% powierzchni.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn jest pod względem powierzchni użytkowej podobna do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Niemal jedyną różnicą jest powierzchnia piwnic, która w opisywanym przypadku jest pomijana.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska)
Ustawa deweloperska określa jedynie, że umowa deweloperska powinna określać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Natomiast w ustawie prawo budowlane (w brzmieniu po nowelizacji z jesieni ubiegłego roku) znajdziemy odesłanie do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z którym powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, przy czym:
- powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony,
- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
- przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
Ustawodawca wskazując na Polską Normę, ma tutaj na myśli najnowszą normę opublikowaną w języku polskim, a zatem normę PN-ISO 9836:2015-12.
Polskie Normy
Poszczególne rodzaje powierzchni zdefiniowane są w Polskich Normach, które podają także zasady ich obliczania. Pomimo, że PN nie są obowiązujące, to wskazane jest stosowanie przyjętej w nich terminologii.
Obecnie w zbiorze norm PKN poza wspomnianą normą PN-ISO 9836:2015-12 znajdują się normy:
- PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”,
- PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
W poniższej tabeli przedstawiono główne różnice w ww. normach.
Powierzchnia użytkowa jest zatem zależna od tego, według której normy dokonany zostanie pomiar.