Źródła informacji o nieruchomościach
Rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, powinien wykorzystywać wszelkie, niezbędne i dostępne informacje na temat nieruchomości, w szczególności zawarte w:
- księgach wieczystych
- katastrze nieruchomości
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu
- ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości
- rejestrach zabytków
- tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych
- planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu oraz pozwoleniach na budowę
- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe
- dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz
- w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali
- umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących odstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego
- świadectwie charakterystyki energetycznej
Lista źródeł, z których rzeczoznawca pozyskuje informacje do wyceny nieruchomości jest więc bardzo długa. Jednak nie wszystkie wymienione informacje muszą zostać wykorzystane przy sporządzania operatu szacunkowego. Wybór źródeł uzależniony jest przede wszystkim od przedmiotu i celu wyceny.
W dalszej części opiszę dwie najważniejsze i podstawowe bazy informacji o nieruchomościach- księgi wieczyste oraz kataster nieruchomości. Oba rejestry prowadzone są z mocy prawa dla wszystkich nieruchomości. Księgi Wieczyste mogą być również prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Księgi wieczyste
Księgi wieczyste, to urzędowe rejestry, których głównym celem jest ustalenie stanu prawnego poszczególnych nieruchomości. Organami odpowiedzialnymi za prowadzenie ksiąg wieczystych są Sądy Rejonowe. Księgi wieczyste są przypisane do poszczególnych nieruchomości, a nie do ich właścicieli, co oznacza, że zmiana właściciela nie powoduje zmiany numeru księgi, a jedynie skutkuje zmianą wpisu w księdze dotyczącą właściciela. Wpisy w księdze wieczystej są jawne, co oznacza, że każdy może sprawdzić jakie wpisy zawiera księga dla danej nieruchomości (można to zrobić bezpłatnie i wystarczy znajomość numeru księgi wieczystej). Przeglądanie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych możliwe jest na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Akta księgi wieczystej w sądzie może natomiast przeglądać tylko osoba mająca interes prawny (np. rzeczoznawca majątkowy) oraz notariusz.
Jakie informacje zawiera Księga Wieczysta?
Księga Wieczysta składa się z czterech działów. Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej wartością. Drugi dział obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Ewidencja gruntów i budynków, to zbiór informacji, który prowadzony jest dla wszystkich nieruchomości na terenie całego kraju i jest on prowadzony w jednolity sposób w systemie informatycznym. Osoba zainteresowana konkretną działką ewidencyjną uzyskuje informacje w postaci urzędowego dokumentu, którym jest wyrys z mapy ewidencyjnej.
Jakie informacje zawiera ewidencja gruntów i budynków?
Ewidencja gruntów i budynków zawiera informacje dotyczące gruntów (ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzę grunty), budynków (ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych), lokali (ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej). W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także: właścicieli nieruchomości, miejsce pobytu stałego właścicieli, informację o wpisaniu do rejestru zabytków, informację, czy wyróżniony w ewidencji gruntów i budynków obszar gruntu, w całości lub w części, objęty jest formą ochrony przyrody, wartość katastralną nieruchomości, informacje dotyczące umów dzierżawy, jeżeli do wykazania takich informacji w ewidencji gruntów i budynków uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a także z przepisów o rozwoju obszarów wiejskich.