Mieszkanie w kamienicy- czy warto kupić?
Mieszkanie w kamienicy to kawałek historii i ducha dawnych czasów. Zazwyczaj wysokie (powyżej trzech metrów), stylowe, pięknie zdobione, z ogromnymi oknami, pozwala poczuć niepowtarzalny klimat mieszczańskiego życia sprzed lat. W XVIII wieku kamienice były podstawowym typem zwartej zabudowy na terenie miast. Koszty budowy oraz utrzymania były wysokie. Możliwość ich posiadania świadczyło o stopniu zamożności właścicieli. Byli nimi bogaci kupcy i przedsiębiorcy. Na niektórych budynkach do dziś zachowały się napisy, które informowały o statusie społecznym ich posiadaczy.
Kamienice budowano z najlepszych materiałów (wypalanych, pełnych cegieł), z zachowaniem najwyższych dostępnych w tamtych czasach standardów. Pomimo tego, że budynki są dziełami sztuki i symbolami solidności rzemieślniczej, dzisiaj często cieszą się nienajlepszą opinią. Wynika to z wieloletnich zaniedbań w ich utrzymaniu oraz kilkudziesięcioletnim braku remontów głównych. Bez nadmiernej przesady można stwierdzić, że kamienice stoją do dziś dzięki solidnej konstrukcji i doskonałej jakości materiałów.
Jedną z nielicznych ulic, które niemal w nienaruszonym stanie przetrwały, jest ulica Miernicza na Przedmieściu Oławskim we Wrocławiu. Aby przenieść się w czasie wystarczy ściągnąć anteny satelitarne i usunąć samochody. Niepowtarzalny klimat tego miejsca wykorzystują producenci filmowi.
Dynamicznie rozwijający się rynek apartamentów w większych miastach, zwłaszcza we Wrocławiu, spowodował wzrost zainteresowań dużymi mieszkaniami w kamienicach. Stanowią one obecnie jeden z z najatrakcyjniejszych typów nieruchomości zarówno pod inwestycje mieszkaniowe jak i komercyjne.
Co wpływa na atrakcyjność mieszkań w kamienicy?
Głównym atutem mieszkań w kamienicy jest ich lokalizacja. Kamienice zlokalizowane są głównie w centrach miast, w miejscach najbardziej reprezentatywnych i w największym stopniu zurbanizowanych. Dzięki takiemu usytuowaniu mieszkańcy kamienic mają ułatwiony dostęp do punktów handlowo-usługowych, placówek edukacyjnych, atrakcji turystycznych, rozrywek, czy komunikacji miejskiej.
Kolejnym atutem kamienic są ich możliwości aranżacyjne. Lokale mieszkalne w kamienicach są wysokie, a pokoje mają większe metraże. Daje to poczucie przestronności i dodatkowo umożliwia zaaranżowanie antresoli. Duże okna zapewniają odpowiednie nasłonecznienie. Grube mury gwarantują izolację, dźwiękoszczelność oraz klimatyzację w upalne dni. W większości kamienic zachowały się atrakcyjne elementy wystroju- kominki, piece kaflowe, witrażowe okna, oryginalne drzwi, ozdobne parkiety. Nadają one niepowtarzalny i wyjątkowy klimat. Właśnie ten unikalny, często eklektyczny klimat i architektura kamienic są głównym czynnikiem podjęcia decyzji o zakupie takiej nieruchomości.
Na co uważać?
Wiele problemów mogą sprawić kwestie własnościowe oraz stan prawny. W przypadku kamienic nie zawsze mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Istnieje również inna forma „udział ze wskazaniem lokalu”. W tym przypadku kupujący staje się współwłaścicielem nieruchomości gruntowej z posadowionym na niej budynkiem ale nie staje się właścicielem wskazanego konkretnego mieszkania. Zatem do podjęcia jakiejkolwiek czynności przekraczającej zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Może być to kłopotliwe w przypadku meldunku, czy remontu. Istotne jest aby przed zakupem udziału we współwłasności takiej nieruchomości upewnić się, czy współwłaściciele zawarli umowę o podział do wyłącznego korzystania. Taki podział nie oznacza, że współwłasność zostanie zniesiona i strony umowy staną się właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych. Dzięki takiej umowie będą mogli lokalami dysponować tj. samodzielnie posiadać, korzystać, i pobierać pożytki z określonego mieszkania oraz obowiązani będą ponosić koszty jego utrzymania. Prawo to nie jest więc tożsame z z prawem własności nieruchomości lokalowej. Cena „udziału ze wskazaniem na lokal” jest zazwyczaj niższa niż odrębnej własności podobnego lokalu. Potwierdzeniem tego, że druga strona transakcji jest jedynym i prawowitym właścicielem mieszkania jest zapis w księdze wieczystej.
Często mieszkania, jak i całe kamienice są w złym stanie technicznym, wymagają remontu, którego koszt może być trudny do oszacowania. Problemem mogą być stare instalacje, odpadające tynki, czy toalety na półpiętrze. Informacje o stanie technicznym części wspólnych możemy uzyskać u zarządcy budynku. Dodatkowo trudności pojawiają się, gdy konieczny jest remont, a kamienica wpisana jest do rejestru zabytków. W tym przypadku nie można prowadzić remontu według własnego uznania. Należy wziąć pod uwagę ograniczenia narzucone przez konserwatora zabytków, a wtedy koszty remontu mogą być dużo wyższe. Z drugiej strony na obiekty pod ochroną konserwatorską możemy starać się o dotacje i zwrot poniesionych nakładów. Warto też wiedzieć, że w przypadku gdy mieszkania własnościowe stanowią mniej niż 50% lokali, wtedy jako większościowy właściciel- decyzję o remontach podejmuje gmina.
W niektórych kamienicach zdarzają się mieszkania z mało funkcjonalnym rozkładem– pomieszczenia przechodnie, małe łazienki lub wspomniany wcześniej brak toalety. Zaaranżowanie takiego mieszkania może okazać się niemałym wyzwaniem. Innym problemem może okazać się fakt, że mieszkania w kamienicach są dość chłodne ze względu na grubość murów, co może wiązać się z wyższymi rachunkami za ogrzewanie. Trzeba też zwrócić uwagę na wilgoć i grzyb penetrujący kamienice od przyziemia. Niekiedy aby dobrze ocenić ten aspekt niezbędne jest wykonanie nietanich badań mykologicznych. Kolejnym problemem, acz najbardziej oczywistym może okazać się mała liczba miejsc parkingowych w otoczeniu kamienic oraz brak wind.
Przed zakupem mieszkania w kamienicy warto jest więc zastanowić się, czy remont ma szansę się opłacić. Rozważając zakup warto jest zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego lub majątkowego, który oceni stan techniczny.
Czy inwestowanie w kamienice jest opłacalne?
Mimo szeregu zastrzeżeń, mieszkania w kamienicach są z pewnością warte zainteresowania. Odpowiednio odrestaurowane mogą stać się luksusowym i prestiżowym lokalem. To nieruchomości o dużym potencjale i najczęściej świetnej lokalizacji. Zakup mieszkania w centrum, w odnowionej kamienicy stanowi jedną z najbardziej stabilnych i bezpiecznych inwestycji na rynku nieruchomości, ponieważ wartość zabytków lub wiekowych budynków atrakcyjnych architektonicznie z biegiem czasu rośnie nawet o kilkadziesiąt procent. Od kilku lat można obserwować na polskim rynku działania firm, które inwestują w kamienice, remontują je gruntownie i przerabiają na apartamenty czy biura. Na pojedynczym mieszkaniu można w ten sposób zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wrocławskie mieszkania w kamienicach po gruntownych remontach często wyceniane są na poziomie powyżej 10 000 zł za metr kwadratowy. Najbardziej popularnym stał się zakup mieszkań w celu przekształcenia ich w hostele- czynnikiem zachęcającym do inwestowania jest lokalizacja atrakcyjna dla turystów i gwarantowany zysk z najmu dla inwestorów. Należy wziąć pod uwagę ogromny popyt na mieszkania do wynajmu za względu na nowych mieszkańców miasta, którzy przybyli z Ukrainy oraz na rosnącą atrakcyjność turystyczną miast.
Jakie ceny?
W 2016 i na początku 2017 roku we Wrocławiu można było jeszcze nabyć mieszkania w obrębie Rynku i Starego Miasta w cenie 5 000 zł za metr kwadratowy przy metrażu 50-60 metrów kwadratowych. Obecnie należy się liczyć z ceną 8 000-10 000 zł. W mniej atrakcyjnych lokalizacjach dobrym przykładem może być lokal o powierzchni 150 metrów kwadratowych przy ul. Traugutta w cenie 550 000 zł, czy przy ul. Mosiężnej- 180 metrów kwadratowych sprzedane za kwotę 650 000 zł. Wzrost zainteresowania zakupem lokali o dużym metrażu spowodował wzrost cen mieszkań w miejskich przetargach. Ceny zakupu były wyższe od wywoławczych o 20-40 %. Przykładem może być mieszkanie przy ul. Matejki o powierzchni 170 metrów kwadratowych wystawione w cenie 550 000 zł, które sprzedało się w ciągu 10 minut za 770 000 zł.
Niezależnie od powyższych, bez wątpienia wysokich cen, mieszkania w kamienicy o dużym metrażu, wymagające remontu ciągle można kupić w atrakcyjnej cenie. Ułatwia to ogólna niewiedza i słabe rozeznanie sprzedających. Taki zakup może okazać się inwestycyjnym strzałem w dziesiątce, oczywiście po odpowiednim rozpoznaniu kosztów remontu i poniesieniu ryzyka.