Analiza cen transakcyjnych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego na przykładzie „Wrocławskiego Manhattanu”
Analizę cen transakcyjnych spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego przeprowadzono na przykładzie „Wrocławskiego Manhattanu”.
Nazywany przez wrocławian „Wrocławski Manhattan” to zespół sześciu budynków mieszkalnych i trzech pawilonów handlowo-usługowych usytuowanych nad Odrą przy pl. Grunwaldzkim 4-20 i przy ul. Marii Skłodowskiej-Curie 15. Każdy z sześciu wieżowców ma wysokość 55 metrów i liczy 16 pięter.
Budynki zostały zaprojektowane w latach 1967-1970 przez Jadwigę Grabkowską-Hawrylak i zostały oddane do użytkowania w latach 1976-1978. Innowacyjna wizja projektantki przekraczała czasy ich powstania. Pierwotnie projekt zakładał bowiem wykonanie elewacji z białego betonu, wykończenie wnęk okiennych klinkierem i drewnem egzotycznym, roślinność przewieszającą się z zagłębionych przy oknach donic oraz pokryte trawą dachy pawilonów handlowo-usługowych.
Realia czasów i niski budżet sprawiły jednak, że z większości rozwiązań trzeba było zrezygnować. Budynek wykonano z szarego betonu, zrezygnowano z drewna egzotycznego i donic z roślinnością. Mimo iż wykończenie odbiegało od projektu, budynki były na tyle awangardowe i ciekawe, że w 1974 roku otrzymały nagrodę roku SAR, przyznawaną najlepszym krajowym realizacjom.
W ostatnich latach „Wrocławski Manhattan” doczekał się rewitalizacji elewacji. Elewacja zyskała pierwotny, zaplanowany przez projektantkę biały kolor, a całość elewacji zabezpieczono i ocieplono.
„Wrocławski Manhattan” to budynki unikatowe, które posiadają również inne wartości- naukowe, historyczne i artystyczne. Budynki zostały wpisane do rejestru zabytków województwa dolnośląskiego, są powszechnie rozpoznawane i cieszą się zainteresowaniem turystów.
Zarządcą budynków jest spółdzielnia mieszkaniowa „Piast”. 31 lipca 2007 roku weszła w życie nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która umożliwiła przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu w odrębną własność lub w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zarówno w przypadku własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia pełni zarząd nad nieruchomością wspólną.
Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego od nieruchomości lokalowej?
Prawo własności zgodnie z KC oznacza możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim.
Do elementów różniących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od nieruchomości lokalowej i mających wpływ na jej wartość należy zaliczyć:
- Właściciela lokalu (właścicielem lokalu jest zawsze spółdzielnia, spółdzielca posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe, które jest wyceniane).
- Brak prawa do części wspólnej, a także do udziału w gruncie.
- Inna forma opłat (oprócz kosztów eksploatacji i utrzymania części przypadających na lokal dochodzą koszty związane z mieniem spółdzielni, koszty zobowiązań spółdzielni, koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię, w tej kalkulacji uwzględnia się także dochody z wynajmu lokali, parkingów, działalności gospodarczej itd.).
Mimo różnic pomiędzy prawem własności do nieruchomości lokalowej, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można znaleźć także podobieństwa. W obu przypadkach prawa te są zbywalne, dziedziczone i obciążalne.
Ceny transakcyjne spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego na „Wrocławskim Manhattanie”
Analizie poddany został rynek lokali mieszkalnych, stanowiących przedmiot spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego, będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowej Piast we Wrocławiu, zlokalizowanych przy ul. Curie-Skłodowskiej i Pl. Grunwaldzkim (Wrocławski Manhattan).
Analizę wykonano na podstawie aktów notarialnych sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokalu przechowywanych przez spółdzielnię.
Okres badania rynku: 2019 i 2020 rok.
Średnia jednostkowa cena spółdzielczych własnościowych praw do lokalu po odrzuceniu transakcji skrajnych (nierynkowych) w latach 2019-2020 wynosiła 8548,74 zł/m2 (w 2019 r. 8485,80 zł/m2, w 2020 r. 8586,50 zł/m2), a mediana 8265,87 zł/m2.
Na poniższym wykresie zaprezentowano przedziały cenowe, w jakich kształtowały się ceny jednostkowe za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w latach 2019-2020 oraz ich procentowy udział w ogólnej liczbie transakcji.
W badanym okresie ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zawierały się w przedziale od 7736,43 zł/m2 do 9943,18 zł/m2, jednak dla 50% transakcji cena jednostkowa zawierała się w przedziale od 7750 zł/m2 do 9050 zł/m2 powierzchni użytkowej.
Z przeprowadzonej analizy wynika, że najwięcej transakcji dotyczyło lokali o powierzchni użytkowej do 40 m2, a najmniej o powierzchni powyżej 55 m2.
Najwyższa cena jednostkowa dotyczyła spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu o powierzchni użytkowej 35,20 m2, zlokalizowanego w budynku nr 4 przy Pl. Grunwaldzkim (budynek oznaczony strzałką w kolorze czerwonym), a najniższa dotyczyła spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu o powierzchni 64,50 m2, zlokalizowanego w budynku nr 15 przy ul. Curie-Skłodowskiej (budynek oznaczony strzałką w kolorze niebieskim).
Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że najwyższe średnie ceny uzyskano za lokale o powierzchni użytkowej do 40 m2– 9085,94 zł/m2, a wraz ze wzrostem metrażu cena ta malała. Z zależności tej wynika, że kupujący są w stanie zapłacić zdecydowanie więcej za mniejszą powierzchnię.
Kiedy wycenia się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może odbywać się w następującym celu:
- zmiany własnościowej (przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w nieruchomość lokalową),
- potrzeb rynkowych (sprzedaż, kredyt, spadek).
W każdym w tych celów może być stosowane podejście porównawcze lub dochodowe, a wyboru sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy.
W podejściu porównawczym należy przeprowadzić analizę odpowiedniej grupy nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w celach rynkowych informacje o obiektach porównawczych winny pochodzić od spółdzielni mieszkaniowych.