Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest istotny?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest jednym z podstawowych dokumentów, na które należy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i zostaje przyjęty w drodze uchwały rady gminy. MPZP składa się z części opisowej i graficznej.
Forma tekstowa zawiera opis planu, w którym zostaje określone:
- przeznaczenie określonego terenu,
- warunki jego zagospodarowania,
- rodzaj zabudowy oraz
- rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.
Do uchwały dołączany jest załącznik stanowiący graficzną postać planu oraz legenda.
Jak wygląda proces uchwalania miejscowego MPZP?
Proces uchwalania MPZP składa się z wielu elementów i jest skomplikowany. Powstaje on na bazie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowani przestrzennego gminy, a cała procedura opisana jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Informacja o przystąpieniu do sporządzenia MPZP ogłaszana jest min. w prasie lokalnej, dokonuje się obwieszczeń, zawiadomień, sporządza analizę oddziaływania na środowisko, projekt uzgadnia się i opiniuje.
Jakie ograniczenia dotyczące planowanej inwestycji może wprowadzić MPZP?
Do podstawowych informacji, które należy zweryfikować w MPZP należą:
- sposób korzystania z nieruchomości, czyli przeznaczenie terenu,
- przeznaczenie działek sąsiadujących lub działek w strefie oddziaływania,
- powierzchnia działki, na której można posadowić dom jednorodzinny,
- ograniczenie względem wielkości domu, a także bardziej szczegółowe wymagania dotyczące budynku, m.in. kubatura czy kształt dachu,
- sposób przyłączenia mediów; możliwe sposoby przyłączenia ścieków i mediów,
- planowane prace budowlane, które będą wykonywane w pobliżu działki,
- planowana budowa dróg,
- tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych,
- ewentualne szczegółowe warunki zagospodarowania terenu.
Czy MPZP jest dokumentem obligatoryjnym?
Miejscowy plan nie jest dokumentem obligatoryjnym. Gmina sama decyduje, czy go sporządzi oraz jaki obszar będzie nim objęty. Może być on więc sporządzony dla obszaru całej gminy lub dla mniejszego obszaru (np. dla obrębu lub osiedla).
Czy MPZP jest dokumentem jawnym?
MPZP jest dokumentem jawnym, co oznacza, że nie trzeba wykazywać interesu faktycznego, ani prawnego, gdy chcemy się z nim zapoznać. Jest on dostępny w urzędzie miasta lub gminy. Istnieje możliwość bezpłatnego zapoznania się z planem w siedzibie urzędu miasta lub gminy oraz sporządzenia notatek, natomiast uzyskanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego związane jest z dodatkową opłatą.
Czy istnieje możliwość wpływu na treść MPZP?
Podczas procedury zmiany planu, jak również w przypadku jego uchwalenia istnieje możliwość wpływu na jego treść. Zgodnie z procedurą projekt MPZP wykłada się do wglądu publicznego przynajmniej na 21 dni i w tym czasie istnieje możliwość wnoszenia uwag. Każda uwaga jest rozpatrywana indywidualnie i w przypadku jej uwzględnienia MPZP ulega modyfikacji.
Uchwałę zatwierdzającą MPZP można natomiast zaskarżyć do sądu administracyjnego. W tym przypadku zmiana miejscowego planu jest możliwa, ale obaczona jest wieloma trudnościami i nie ma gwarancji, że proces zostanie zakończony po myśli osoby zainteresowanej.
Jaki wpływ na wartość nieruchomości ma MPZP?
Rozwiązania zaproponowane w MPZP mogą wpływać na wartość nieruchomości, co może przejawić się zarówno we wzroście, jak i spadku jej wartości. Uchwalenie lub zmiana MPZP może sprawić, że dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości staje się ograniczony lub nawet niemożliwy.
Czy w przypadku spadku wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany MPZP przysługuje odszkodowanie?
Właściciel nieruchomości, który poniósł szkodę może ubiegać się o:
- zapłatę odszkodowania,
- wykup nieruchomości lub jej części albo
- o przyznanie przez gminę nieruchomości zamiennej.
Decyzję w zakresie wyboru sposobu rekompensaty podejmuje organ samodzielnie.
Co jest warunkiem otrzymania odszkodowania?
Termin na zgłoszenie roszczenia wynosi 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące, czyli od dnia wejścia w życie uchwały. Termin ten dotyczy przypadków, w których właściciel nieruchomości sprzedał nieruchomość i żąda odszkodowania za fakt jej sprzedaży i utraty jej wartości będącej konsekwencją uchwalenia MPZP, natomiast do roszczeń o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości lub do jej wykupu obowiązuje ogólny okres przedawnienia (6 lat).
Jaka jest wysokość odszkodowania?
Wysokość odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany MPZP ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia ternu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wysokość należnego odszkodowania określana jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.