Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny może zostać udzielony na zakup mieszkania, domu, działki, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także na budowę, remont lub rozbudowę nieruchomości.
Przed udzieleniem kredytu hipotecznego bank analizuje nie tylko zdolność kredytową kredytobiorcy, ale także zleca wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, aby uchronić się przed sytuacją, w której kwota kredytu będzie wyższa od realnej wartości nieruchomości.
Jedną z kluczowych kwestii w procesie ubiegania się o kredyt jest więc wycena nieruchomości.
Kto ponosi koszty sporządzenia operatu oraz czy można samodzielnie dostarczyć operat do banku?
Kosztami sporządzenia operatu szacunkowego obciążona jest osoba ubiegająca się o kredyt. Jeżeli wycenę zleci bank, kredytobiorca może nie mieć możliwości zapoznania się z treścią operatu. W większości banków możliwe jest samodzielne dostarczenie bankowi operatu szacunkowego sporządzonego przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego.
Jakie są zalety samodzielnego dostarczenia operatu szacunkowego przez kredytobiorcę?
Zaletą samodzielnego dostarczenia operatu przez kredytobiorcę jest:
– możliwość zapoznania się z treścią operatu (klient otrzymuje jeden egzemplarz operatu),
– skrócenie procesu decyzyjnego,
– możliwość dostarczenia operatu szacunkowego do kilku banków bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
Co zawiera operat szacunkowy?
Operat szacunkowy przedstawia cały proces prowadzący do określenia wartości nieruchomości. Jest to opracowanie sporządzane w formie papierowej, które może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny w tym:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Do operatu dołącza się również dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzeniu.
Przepisy regulujące sporządzenie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.
Jak długo ważny jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości).
Czym różni się wycena do kredytu od wycen do innych celów?
Wycena do kredytu wygląda podobnie jak wycena do innych celów. Różnica polega na tym, że w operacie do kredytu należy dodatkowo:
– uwzględnić wymagania wierzycieli,
– wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością (mogą one dotyczyć min. prognozowanych zmian na rynku nieruchomości w zakresie popytu i podaży).
Dokumentem regulującym sporządzanie wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności jest Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych nr 1 Wycena Dla Zabezpieczenia Wierzytelności ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury i Budownictwa 1 września 2017 roku.
Wskazanie dwóch wartości
W przypadku kredytu na budowę domu w operacie szacowane są dwie wartości- aktualna wartość nieruchomości (działki budowlanej) i wartość nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych (działki budowlanej i wzniesionej na niej nieruchomości).
Dwie wartości szacowane są również w przypadku kredytu na remont mieszkania- wartość mieszkania w stanie aktualnym i wartość mieszkania po przeprowadzonym remoncie.
Jak wycena nieruchomości wpływa na kredyt?
W procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego bank oblicza tzw. wskaźnik LTV (ang. Loan To Value), który określa stosunek wysokości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Im niższe LTV, a więc im niższa wnioskowana kwota w stosunku do wyceny nieruchomości, tym lepsza pozycja klienta. Jeżeli natomiast oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości będzie znacząco niższa od ceny transakcyjnej bank może znacząco obniżyć proponowane warunki lub nawet odmówić udzielenia kredytu.